管理費のスリム化をめざすならコンパックス

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コンパックスの改善事例

改善事例1

目黒区・46戸・築13年
竣工時より大手管理会社に管理委託

管理組合の問題点

大規模修繕の必要な時期になり、管理会社からの見積りが出され、同時に修繕費の一時徴収または積立金の値上げという提案が総会に提出された。
厳しい経済情勢の中で「値上げ」はどの組合員にも受け入れがたいとの意識が強く、総会で提起された修繕案・値上げ案は反対多数で否決となった。
管理費、修繕積立金ともにそれほど低くないにも係わらず、なぜ値上げも一時徴収も必要かという事が組合員の皆様の疑問でした。

理事会の方針と当社のコンサルティング

第1段階は、「大規模修繕」を一時徴収・積立金値上げ無しに実施することの検討。
第2段階は、管理費・積立金の値上げ無しにどんな「長期修繕計画」と「管理委託メニュー」が可能かということの検討。

理事会の行動

これまで、すべて管理会社任せだった理事会が主体性を持って活動をはじめ、当社に相談してきたのは総会終了後わずか二週間でした。

当社の行動

大規模修繕の工事費のチェック
約20パーセントの削減
長期修繕計画のチェック
長期の所要資金はほぼ同一となったが、居住環境を改善する計画項目を追加する提案が作成できた。
管理費支出の節減
管理費支出の節減 年間200万円の節減を実現

結論

管理費は値下げが可能となり、その分を積立金に上乗せすることにより、トータルの費用負担では変更することなく健全な長期計画を作成しました。大規模修繕はいくつかの改善箇所を加えて実施できました。

改善事例2

世田谷区・11戸・築5年
竣工時より大手管理会社に管理委託
エレベータ無し、増圧ポンプ、機械式駐車場

管理組合の問題点

管理会社から委託費の大幅値上げの見積りが出され、管理費についても各戸5,000円(月額)平均の値上げ改定という提案が総会に提出された。

当社の行動・コンサルティング

これまでの管理委託は、いわゆる「総合管理」ではあるものの、管理会社作成の議案書による定例の総会が開かれるだけで期中の理事会もなく、役員も持ち回りで決められるだけであった。  当社のコンサルでは最初に「管理組合で必要な業務」を理解していただくことから始まり、その中で何が管理組合だけでは出来なくて外部(管理会社等)に委託する必要があるかを判断してもらうということとなった。

結論

設備点検は当然「自主管理」では出来ないことになるので、当社がそれぞれの業務について、複数の案を提出して選択してもらうこととなった。
また、調査の結果「増圧ポンプ」なしで直結でも問題なく水圧が確保できることが判明し、変更に伴う費用比較から検討して直結給水に変更した。
管理会社への委託業務は、「出納・会計業務」「定例総会開催の補助業務」「緊急対応業務」という選択となった。
その結果、管理費の値上げが回避できただけでなく、据え置きとなった管理費で安定的な剰余金を生ずることとなり、長期修繕計画にも良い影響をもたらすこととなった。

改善事例3

目黒区・83戸・築16年
竣工時よりデベロッパー系の大手管理会社に管理委託

管理組合の問題点

3期前に大規模修繕を終え、その時点で修繕積立金がほとんど底をつき、次回の大規模修繕時には大幅な資金不足という見込みのままなんらの手も打たれていない。
またこの4~5年の間に賃貸に出される比率が4分の1にもなり、騒音・ペットなどのトラブルが増加し、居住者間でも見知らぬ人が増えたと言う声が聞こえるようになった。 

当社の行動・コンサルティング

ある程度規模の大きなマンションということもあり、当社のコンサルで、先ず組合員の総意として「どのようなマンションを創っていきますか?」という設問から始まり、その後5ヶ月の期間と6回の臨時理事会を経て改善提案と改善実施要領がまとめられた。 臨時総会で管理会社の変更も承認され、3年計画で改善に取り組むこととなった。

結論

改善計画は理事会の熱心な取り組みもあり、大きなポイントについては当初計画より早めに達成できる見通しとなった。居住者の意識からも「住みよいマンション」「安心のマンション」「永住したいマンション」という評価が得られ、思わぬ結果として総会の出席率が上がり、総会の雰囲気も前向きでありながら、和気あいあいとしたものが生まれた。

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